Genel olarak,
Kira sözleşmesi, sözleşmenin her iki tarafına da borç yükleyen bir sözleşmedir. Yeniden inşa imar nedeniyle tahliye davası, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin dava yoluyla sona erme yollarından biridir.
Yeniden inşa imar nedeniyle tahliye davası hangi kira sözleşmeleri bakımından açılabilir?
Konut veya çatılı işyeri kirası sözleşmeleri, yeniden inşa imar nedeniyle tahliye davası konusu olabilecektir. Diğer bir deyişle, sona erdirilmesi hedeflenen kira sözleşmesi bir konut kirası sözleşmesi olabileceği gibi işyeri kirası sözleşmesi de olabilir.
Yeniden inşa imar nedeniyle tahliye davası konusu olabilecek ‘’yeniden inşa veya imar’’ nedir?
Yalnızca kanundaki şartların bir arada bulunması halinde, tahliyeye karar verilmesi mümkündür. Bu şartlar ise şu şekildedir:
1- Yeniden inşa amacı
Kiralanan taşınmazın yeniden inşası, taşınmazın yıkılması ve yerine yeni bir taşınmaz inşa edilmesidir. Bu durumun ülkemizdeki en temel örneği, kentsel dönüşüm nedeniyle binaların yıkılmasıdır.
2- İmar amacı
Bu noktada iki temel şart bulunmaktadır:
a) Kiralanan taşınmazın imarı amacının gerçekleştirilmesi için; esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olmalıdır.
b) Kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sırasında kullanımı imkansız olmalıdır.
Bu şartlar birlikte gerçekleşmeden, mahkemece tahliye kararı verilmesi mümkün değildir. Örnek olarak; taşınmazın tadilatı sırasında kullanımı imkansız hale gelmiyorsa, yeniden inşa imar nedeniyle tahliye davasında tahliye kararı verilmesi mümkün değildir. Bu imkansızlık durumu; her bir somut olayda mahkeme tarafından değerlendirilecektir.
Tahliye davasını açma hakkı kime aittir?
Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiraya veren taraf konumundaki kişi, yeniden inşa imar nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Yalnızca sözleşmenin tarafı olan kişinin, davada davacı taraf konumunda olması mümkündür.
Dava sürecinde davacı, ‘’yeniden inşa veya imar’’ amacını nasıl ispatlayabilir?
Bu davada öncelikle ‘’yeniden inşa veya imar’’ amacının ortaya konulması ve ispat edilmesi zorunludur. Kiraya veren, öncelikle bu amaçlardan birini ortaya koymalıdır. Akabinde de örnek olarak imar amacının gerçekleştirilmesi için esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekliliğini ortaya koymalıdır.
İspat için, somut ve hukuka uygun delillerin mahkemeye sunulması gerekir. Davacının, tanık dahil her türlü delilden (mimarı ya da avan projesi, yıkım kararı) faydalanması mümkündür. Delillerin ileri sürülüş biçimi ve zamanı, hukuki bilgi ve uzmanlık gerektiren bir durum olduğu için, sürecin avukatla takibi, hak kaybına uğranılmaması adına önem taşımaktadır.
Yeniden inşa imar nedeniyle tahliye davasında Yargıtay kriteri: imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur.
Yargıtay; yeniden inşa imar nedeniyle tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazını zorunlu görmektedir. Ayrıca önemle eklemek gerekir ki; bu proje, davanın açıldığı sırada verilebileceği gibi, dava tarihinden sonra da ibraz edilebilebilecektir. Hatta öyle ki, Yargıtay, aşağıda yer verdiğimiz kararında, temyiz aşamasında sunulan belgenin değerlendirilmesine karar vermiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 13.3.2019 tarih ve 2019/619 E., 2019/2024 K. Sayılı ilamına göre:
‘’…Davacı, malik olduğu taşınmazda, davalının 20.01.2012 tarihinden itibaren kiracı olduğunu, taşınmazın bulunduğu eski binayı tamamen yıkarak taşınmaz üzerinde büyük bir proje inşa edeceğini, bu hususu 25.09.2014 tarihli ihtarname ile davalıya bildirdiğini ancak davalının taşınmazı tahliye etmediğini belirterek kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ve kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanun’unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.
Somut olayda, her ne kadar Mahkemece; verilen süre içerisinde davacı tarafından onaylı projenin ibraz edilemediği ayrıca Belediye Başkanlığından sadır yazı cevabı uyarınca 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. madde uygulamasının ne zaman sona ereceğinin belirli olmadığının bildirildiği bu nedenle de davacının onaylı projesini sunmasının beklenemeyeceği belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de; yukarıda açıklandığı üzere ilgili projenin dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür. Bu nedenle mahkemece; davacı tarafından temyiz dilekçesi eki olarak sunulan ve dava konusu yere ait olduğu iddia edilen 29.09.2017 onay tarihli yapı ruhsatı belgesinin değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazları yerinde olduğundan kabulüy
avacı yararına BOZULMASINA … oybirliğiyle karar verildi.’’
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.04.2018 tarih ve 2017/16712 E., 2018/4452 K. sayılı ilamına göre:
‘’Türk Borçlar Kanun’unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sebebiyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.’’
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 28.2.2018 tarih ve 2017/12793 E., 2018/1797 K. sayılı ilamına göre:
‘’Türk Borçlar Kanun’unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sebebiyle açılacak
tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.’’
Dava sürecinde davalı da usulüne uygun bir şekilde savunma hakkını kullanabilir.
Dava sürecinde; kendisine dava açılan kiracı da hukuki savunmada bulunma hakkına sahiptir. Bu savunma; somut olayın koşullarına göre; herhangi bir proje sunulmadığı iddiasına dayanabileceği gibi, davanın süresinde açılmadığı iddiasının da ileri sürülebilmesi mümkün olabilecektir.
Tüm bu ihtimaller ve durumlar, somut olayın koşullarına göre belirleneceği ve şekilleneceği için, kendisine karşı dava açılan kiracının, süreci avukat ile takip etmesi, hak kaybına uğramaması bakımından önem taşımaktadır.
Tahliye davası hangi mahkemede açılır? Dava açılış masrafları nedir?
Bu davanın, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılması gerekir. Dava açılırken ödenmesi gereken harç, nispidir. Yani, davanın değeri üzerinden belirli oranlarla hesaplanır. Davanın değeri de, tahliye davasının açıldığı tarihteki kira bedeli üzerinden hesaplanacak bir yıllık kira bedelidir. Ayrıca tebligatların yapılması için de gider avansının yatırılması gerekir.
Yetkili mahkeme ise, ilgili usul kurallarına göre belirlenmelidir. Genel yetki kuralına göre davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi, genel yetkili mahkemedir. Ancak; kira sözleşmesi bakımından özel birtakım düzenlemeler gereği bunun dışında yetkili mahkeme de belirlenebilecektir. Kiracı taraf, bir gerçek kişi olabileceği gibi bir tüzel kişi (şirket vs.) de olabilecektir. Koşulları mevcutsa taraflar arasında bir yetki sözleşmesi de yapılmış olabilir veya kira sözleşmesine yetkiye dair bir hüküm de konulmuş olabilir. Ayrıca, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinin de yetkili olabilmesi mümkündür.
Detaylı usul kurallarının da yer aldığı dava sürecinin avukatla takibi, hak kaybına uğranılmaması açısından önem taşımaktadır.
Tahliye davası hangi sürede açılmalıdır?
- Şayet kira sözleşmesi belirli süreliyse, bu sürenin sonundan başlayarak 1 ay içinde yeniden inşa imar nedeniyle tahliye davası açılması gerekir.
- Kira sözleşemsi belirsiz süreliyse, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde yeniden inşa imar nedeniyle tahliye davası açılması gerekir.
Hukuk kötü niyeti korumaz: Yeniden inşa imar nedeniyle kiracının tahliyesini sağlayan kiraya verenin, uymakla yükümlü olduğu kurallar vardır.
Kiraya veren, yeniden inşa imar nedeniyle tahliye davasını kazanmış ve kiracının tahliyesini sağlamış olabilir. Ancak bu noktadan sonra kiraya verenin birtakım yükümlülükleri doğar. Kiraya veren bakımından, yeniden kiralama yasağı gündeme gelir. Bu yasağın şartları ve süresini ayrı bir yazıda inceleyeceğiz.
Sonuç,
Yeniden inşa imar nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi yollarından biridir. Dava sürecinde delillerin ileri sürülmesi, dava açma süresi ve davanın takibi önem taşıdığından; hak kaybına uğranılmaması adına sürecin avukatla takibi önem taşımaktadır.
TÜZEL&GÜLŞEN Hukuk Bürosu, tahliye davası sürecinde kiraya veren davacılar ile kiracı davalıların avukatlığı ve bu konularda hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.
Av. Derya TÜZEL GÜLŞEN
Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla.