KİRA ARTIŞINA YÜZDE 25 SINIRI
Genel olarak,
Kira sözleşmesi, kiraya verenin ve kiracının, karşılıklı olarak birtakım yükümlülüklerinin bulunduğu bir sözleşmedir. Bu sözleşme belirli bir süreliğine yapılabileceği gibi; belirli olmayan bir süre için de kira sözleşmesi yapılması mümkündür. Kira sözleşmesinde kiracının en temel borcu, kira bedelini ödeme borcudur. Söleşmenin tarafları, bu sözleşmede kira bedelini serbestçe kararlaştırma hakkına sahiptir. Kira bedeli de, her yeni kira döneminde, sözleşmede belirtilen oranlarda artırılacaktır. Ancak 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe giren kanunla, kira bedeli konusunda sınır getirilmiştir. Bu yazımızda, kirada yüzde 25 sınırı hakkında ayrıntılı açıklamalara yer vereceğiz.
Kirada yüzde 25 sınırı nedir?
Kira bedelinin, yenilenen kira dönemi için artırılabileceği maksimum, diğer bir deyişle son orandır. Daha açık bir ifadeyle; yeni kira bedelinin, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmeyecek şekilde belirlendiği sınırdır.
Örnek olarak; kiraya veren A ile kiracı B’nin imzaladığı kira sözleşmesinde, yeni dönem için kira artış oranı % 30 olarak belirlenmiş olsun. Kirada yüzde 25 sınırı nedeniyle, kiraya veren, yeni dönem için kira bedeline ancak % 25 oranında zam yapma hakkına sahiptir. Bu oranın üzerinde bir kira artış oranı kararlaştırılması mümkün değildir.
Kirada yüzde 25 sınırı ne zaman yürürlüğe girmiştir? Kanuni dayanağı nedir?
Düzenlemenin kanuni dayanağı; 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanundur. 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’ de yayımlanmış ve yürürlüğe girmiştir.
Yüzde 25 sınırı hangi kira sözleşmeleri bakımından uygulanabilir?
Kira sözleşmesine konu taşınmaz bir iş yeri olabileceği gibi, bir konut da olabilir. Kirada yüzde 25 sınırı yalnızca konut kiraları bakımından uygulama alanı bulur. İşyeri kirası sözleşmelerinde uygulanmaz.
Yüzde 25 sınırı hangi tarihli konut kirası sözleşmelerinde uygulanır?
7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’ de yayımlanmış ve yürürlüğe girmiştir.
Kirada yüzde 25 sınırı; bu kanunun yürürlüğe girdiği 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 tarihi arasında yenilenen konut kirası sözleşmeleri bakımından uygulanacaktır. 01.07.2023 tarihi de bu düzenlemeye tabidir.
Kirada yüzde 25 sınırı üzerinde kalan sözleşmelerin akıbeti ne olacaktır?
Kanunda belirtilen % 25 sınırının üzerinde yapılan sözleşmeler, % 25’i aşan fazla miktar bakımından geçersiz olacaktır.
Hangi durumda değişim oranı uygulanabilir?
Şayet; bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oran %25’in altında kalıyorsa; bu halde değişim oranı geçerli olacaktır. Bu kural, 1 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacaktır.
Taraflarca yenilenen kira dönemi için bedel belirlenmemişse ve bedelin belirlenmesi için dava açılmışsa durum ne olacaktır?
Taraflar, kira sözleşmesi akdettikleri sırada; yeni dönem için kira artış oranını sözleşmede belirtebilecekleri gibi, herhangi bir artış hükmü de kararlaştırmamış olabilirler. Bilindiği üzere; konut sözleşmelerinde kira bedelinin yeni dönem için belirlenmesi konusunda kanunda birtakım sınırlamalar vardır.
Yenilenen kira dönemlerinde tarafların kararlaştırdığı kira bedeli anlaşmaları; bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacaktır.
Ancak taraflarca, yeni kira dönemi için kira bedeli belirlenmemişse, bu durumda; kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından belirlenir. Burada hakim; kiralananın durumuna bakarak, hakkaniyete uygun bir belirleme yapmalıdır. İşte; yüzde 25 sınırı, hakimin belirleyeceği bedel bakımından getirilen yeni bir sınırdır. Hakim; vereceği kararda yüzde 25 sınırına dikkat etmekle yükümlü kılınmıştır.
Sonuç,
Kirada yüzde 25 sınırı, kiraya veren ile kiracı arasında akdedilen kira sözleşmelerinde, ‘’kira bedeli’’ konusunda getirilen bir sınırdır. Buna göre; 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kirası sözleşmelerinde; yeni dönem kira bedeli, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin % 25’ ini geçemez.
TÜZEL& GÜLŞEN Hukuk Bürosu, gerek kiracı gerekse de kiraya veren vekili olarak, kira sözleşmeleri konusunda dava ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.
Avukat Derya TÜZEL GÜLŞEN
Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Dolayısıyla.