Genel olarak,
Kira sözleşmesi, sözleşmenin her iki tarafına da borç yükleyen bir sözleşmedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin dava yoluyla sona erme yollarından biridir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi kira sözleşmeleri bakımından açılabilir?
Konut veya çatılı işyeri kirası sözleşmeleri, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası konusu olabilecektir. Diğer bir deyişle, sona erdirilmesi hedeflenen kira sözleşmesi bir konut kirası sözleşmesi olabileceği gibi işyeri kirası sözleşmesi de olabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası konusu olabilecek ‘’ihtiyaç’’ nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası gerekçesi olabilecek ‘’ihtiyaç’’ ancak kanundaki şartların gerçekleşmesi halinde söz konusu olabilecektir. Aşağıda yer vereceğimiz durumlardan birinin varlığı halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için; aşağıda yer verilen kişilerin, kiralanan taşınmazı konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğunun bulunması gerekir.
- Kiraya verenin kendisi,
- Kiraya verenin eşi,
- Kiraya verenin altsoyu,
- Kiraya verenin üstsoyu,
- Kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler
Bu halde kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Yargıtay’ın ‘’ihtiyaç’’ kriterleri: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sürecinde mahkemeler, ihtiyacın ‘’gerçek, samimi ve zorunlu’’ olup olmadığını inceleyecektir. Zira; bu kriterler kanunda ve birçok Yargıtay kararında yer almaktadır. Şu hallerde ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı kabul edilmektedir:
- Devamlı olmayan geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz.
- Henüz doğmayan ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz.
- Gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkı kime aittir?
Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiraya veren taraf konumundaki kişi, ihtiyaç; nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. İhtiyacın kendilerine veya kanunda belirtilen diğer yakınlarına ait olması bu durumu değiştirmez. Yalnızca sözleşmenin tarafı olan kişinin, davada davacı taraf konumunda olması mümkündür.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sürecinde davacı, ihtiyacını nasıl ispatlayabilir?
Bu davada ‘’ihtiyaç’’ durumunun ortaya konulması ve ispat edilmesi zorunludur. Kiraya veren, ihtiyacının zorunlu, gerçek ve samimi olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. İspat için, somut ve hukuka uygun delillerin mahkemeye sunulması gerekir. Davacının, tanık dahil her türlü delilden faydalanması mümkündür. Delillerin ileri sürülüş biçimi ve zamanı, hukuki bilgi ve uzmanlık gerektiren bir durum olduğu için, sürecin avukatla takibi, hak kaybına uğranılmaması adına önem taşımaktadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sürecinde davalı da usulüne uygun bir şekilde savunma hakkını kullanabilir.
İhtiyaç nedeniyle; tahliye davası sürecinde; kendisine dava açılan kiracı da hukuki savunmada bulunma hakkına sahiptir. Bu savunma; somut olayın koşullarına göre; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı iddiasına dayanabileceği gibi, davanın süresinde açılmadığı iddiasının da ileri sürülebilmesi mümkün olabilecektir. Tüm bu durumlar, somut olayın koşullarına göre belirleneceği ve şekilleneceği için, kendisine karşı dava açılan kiracının, süreci avukat ile takip etmesi, hak kaybına uğramaması bakımından önem taşımaktadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi mahkemede açılır? Dava açılış masrafları nedir?
Bu davanın, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılması gerekir. Dava açılırken ödenmesi gereken harç, nispidir. Yani, davanın değeri üzerinden belirli oranlarla harç hesaplanır. Davanın değeri de, tahliye davasının açıldığı tarihteki kira bedeli üzerinden hesaplanacak bir yıllık kira bedelidir. Ayrıca tebligatların yapılması için de gider avansının yatırılması gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası konusunda yetkili mahkeme ise, ilgili usul kurallarına göre belirlenmelidir. Genel yetki kuralına göre davalının, davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi, genel yetkili mahkemedir. Ancak; kira sözleşmesi bakımından özel birtakım düzenlemeler gereği bunun dışında yetkili mahkeme de belirlenebilecektir. Kiracı taraf, bir gerçek kişi olabileceği gibi bir tüzel kişi (şirket vs.) de olabilecektir. Koşulları mevcutsa taraflar arasında bir yetki sözleşmesi de yapılmış olabilir veya kira sözleşmesine yetkiye dair bir hüküm de konulmuş olabilir. Ayrıca, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinin de yetkili olabilmesi mümkündür.
Detaylı usul kurallarının da yer aldığı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sürecinin avukatla takibi, hak kaybına uğranılmaması açısından önem taşımaktadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi sürede açılmalıdır?
Dava açma süresi, kira sözleşmesinin süresine göre belirlenecektir.
- Şayet kira sözleşmesi belirli süreliyse, bu sürenin sonundan başlayarak 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması gerekir.
- Kira sözleşemsi belirsiz süreliyse, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye; davası açılması gerekir.
Hukuk kötü niyeti korumaz: İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesini sağlayan kiraya verenin, uymakla yükümlü olduğu kurallar vardır.
Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını kazanmış ve kiracının tahliyesini sağlamış olabilir. Ancak bu noktadan sonra kiraya verenin birtakım yükümlülükleri doğar. Kiraya veren bakımından, yeniden kiralama yasağı gündeme gelir. Bu yasağın şartları ve süresini ayrı bir yazıda inceleyeceğiz.
SONUÇ,
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi yollarından biridir. Dava sürecinde delillerin ileri sürülmesi, dava açma süresi ve davanın usulüne uygun bir şekilde takibi önem taşıdığından; hak kaybına uğranılmaması adına sürecin avukatla takibi önem taşımaktadır.
TÜZEL&GÜLŞEN Hukuk Bürosu, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sürecinde kiraya veren davacılar ile kiracı davalılara avukatlık hizmeti ve bu konularda hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.
AVUKAT DERYA TÜZEL GÜLŞEN