AVUKAT OĞUZHAN GÜLŞEN
Aralık 2019’da Çin’in Wuhan şehrinde ortaya çıkan ve hızla yayılarak tüm dünyayı etkisi altına almaya başlayan coronavirüsü, Mart 2020 tarihi itibari ile tüm dünyaya yayılmış ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilmiştir. Bu salgın ile mücadele etmek için birçok ülkede sokağa çıkma yasaklarına varana kadar birtakım önlemler alınmaya başlanmış olup, bu durumun hayatın her alanındaki ilişkileri olumsuz etkilediği aşikardır. Durumdan etkilenenlerin başında, kamu gücü ile alınan tedbirler nedeni ile iş yerlerini açamayan veya açmaya devam etseler bile sosyal mesafelendirmenin sağlanarak virüsün yayılımını önleyebilmek için uygulanan tedbirler ve kısıtlamalar nedeni ile işlerde normal zamana kıyasla ciddi bir azalma yaşanması iş yeri kirası ödeyen gerçek ve tüzel kişileri oldukça zor durumda bırakmıştır. Kanun koyucu, ortaya çıkan bu zor durumun sonuçlarına kiracının tek başına katlanmasının önüne geçmek amacıyla 26 Mart 2020 tarihli 7226 sayılı Kanun’un geçici 2. Maddesi ile kiraya verenin kira alacağına kavuşamaması halinde sahip olduğu hakları kullanmasını engellemiştir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARA YÜKLEDİĞİ BORÇLAR NELERDİR?
Kira sözleşmesi Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamındaki maddelerde düzenlenmiş olup kira sözleşmesinin tanımı;
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Şeklinde yapılarak, kiraya verenin ve kiracının karşılıklı borçları belirtilmiştir. Buna göre kiraya veren, kiralananın kullanılması veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakma borcu altına girmekteyken, kiracı ise bu kullanma ve yararlanma karşılığında belirlenen kira bedelini ödeme borcu altına girmektedir. Tarafların sözleşme ile üstlendikleri yükümlülükler kira sözleşmesinin bu tanımından çıkartılabildiği gibi kiracının, kira bedelini ödeme borcu Borçlar Kanunu’nun 313. Maddesinde ayrıca düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu madde 313;
“Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.”
KİRACININ TEMERRÜDÜ HALİNDE KİRAYA VERENİN SAHİP OLDUĞU HAKLAR
Kiracının, kiralananın tesliminden sonra kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmemesi halinde kiraya verenin başvurabileceği bazı hakları vardır. Bunlar, Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira sözleşmesini fesih etme ve akabinde kiracının tahliyesini talep etme hakkıdır.
- Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Fesih Etme Hakkı
Kiracının, kira sözleşmesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde kiraya verenin, kira sözleşmesini fesih edebileceği Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesinde düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu madde 315;
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Diyerek, kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi halinde kiraya veren tarafından kiracıya yazılı olarak süre verilerek kira bedelini ifa etmesi, aksi halde kira sözleşmesinin fesih edileceğinin bildirilmesi üzerine verilen süre içerisinde ifanın gerçekleşmemesi üzerine kiraya verenin sözleşmeyi fesih etme hakkı vermiştir. Kanundaki düzenlemede de görüleceği üzere kiraya veren tarafından kiracıya verilecek süre çatılı iş yerleri için en az 30 gündür. Bu hak kiracıya ihtarname gönderme yolu ile kullanılabileceği gibi tahliye talepli icra takibi başlatılarak, kiracının ödenmemiş olan kira bedellerini 30 gün içerisinde ödemesi gerektiği ödemediği takdirde tahliye işleminin gerçekleşeceğini bildirerek de kullanılabilir.
Kiraya verenin, kira sözleşmesini fesih etmesinin bir diğer yolu da Borçlar Kanunu’nun 352/2. Maddesinde düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu madde 352/2;
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Diyerek, bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklanan iki haklı ihtar çekilmesi halinde kiraya veren kira sözleşmesini dava yolu ile sona erdirerek kiracıyı tahliye ettirebilir. Burada açılacak olan tahliye davası iki haklı ihtarın ait olduğu kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.
7226 SAYILI KANUNUN SÖZLEŞMENİN FESHİNE VE KİRACININ TAHLİYESİNE ETKİSİ
26 Mart 2020 tarihli 7226 sayılı kanunun geçici 2. Maddesi;
“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
Diyerek, 1 Mart 2020 ile 30 Haziran 2020 tarihleri arasında muaccel olacak olan kira bedellerinin ödenmemesi sebebi ile kiraya verenin, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talebinde bulunamayacağını belirtmiştir.
Düzenlemeden anlaşılacağı üzere, kira bedelleri bu süre içerisinde de muaccel olmaya devam etmekte olup, söz konusu kira bedellerinin ödenememesi nedeni ile işleyecek olan temerrüt faizi de işlemeye devam edecektir. Yani kanun koyucu yaptığı düzenleme ile kira alacağının muaccel olması ve muaccel bir borcun ödenmemesi halinde işleyecek olan temerrüt faizine karışmamış olmakla birlikte belirtilen tarih aralığında ödenmeyen kira borçları sebebi ile kira sözleşmesini fesih ederek kiracının tahliyesini isteme hakkına sahip olan kiraya verenin bu hakkını kullanmaktan men etmiştir.
Belirtmek gerekir ki, kanunun lafzı kira sözleşmesinin feshini ve akabinde kiracının tahliyesini talep etme hakkının yalnızca 1 Mart-30 Haziran arasında sınırlandırmamış olup, bu tarih aralığında muaccel olmuş ve ödenmemiş kira bedelleri sebebi ile hiçbir zaman sözleşmenin feshi yolu ile kiracının tahliyesinin talep edilmesine gerekçe yapılamayacağını düzenlemektedir.
Her ne kadar kanunda belirtilen zaman aralığı içerisinde muaccel olacak kira bedellerinin ödenmemesi sebebi ile sözleşme fesih edilemeyecek ve tahliye talep edilemeyecek olsa dahi kira alacağını varlığını korumakta ve kira alacaklısı tarafından alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren bu borcun ifa edilmesi için icra takibi yoluna başvurma hakkı devam etmektedir.
Kiraya verenin 1 Mart-30 Haziran tarihleri arasında muaccel olmuş ve ödenmemiş kira bedelleri için başvurabileceği yol 30 Haziranın geçmesini beklemeksizin icra takibi yolu ile borcun ifasını sağlamaktır. Ancak icra takiplerinde taraf takip işlemlerinin de 30 Nisan 2020’ye kadar durdurulmuş olduğu da göz önüne alındığında, 1 Mart tarihi itibari ile muaccel olmuş ve ödenmemiş kira bedeli alacakları için 30 Nisan tarihine kadar icra takibi dahi başlatılamayacaktır.
AVUKAT OĞUZHAN GÜLŞEN