Genel olarak
Uyuşmazlık yaşayan tarafların, aralarındaki bu uyuşmazlığı bir arabulucu vasıtasıyla çözüme kavuşturmasını hedefleyen alternatif bir uyuşmazlık çözüm yolu olan arabuluculuk süreci hakkındaki yazımızdan sonra; bu yazımızda da; taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk hakkında bilgi vereceğiz.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk nedir? Taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mudur?
Arabuluculuk sürecindeki uyuşmazlığın konusunun ‘’taşınmaz’’ olduğu haller, taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk konusunu gündeme getirir.
Öncelikle belirtmekte fayda var ki; konusunu ‘’taşınmazların’’ oluşturduğu veya taşınmazlardan kaynaklanan aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Taşınmazların paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklar.
- Kiralanan taşınmazların, İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
- Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
- Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
- Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Bu yazımızda inceleyeceğimiz konu ise; ‘’taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına’’ ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk konusudur. Bu konu, 01.09.2023 tarihinden itibaren, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında ‘’ihtiyari’’, diğer bir deyişle ”zorunlu olmayan” arabuluculuk kapsamında düzenlenmiştir.
İlgili kanunun 17/B-1 maddesi şu hükmü haizdir:
Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişlidir.
Kanunun ifadesinden de görüleceği üzere; bu kapsamdaki uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunlu bir yol olarak düzenlenmemiş, tarafların iradeleriyle serbestçe başvurabileceği şekilde düzenlenmiştir.
Taşınmazın devri nedir? Arabuluculuk sürecindeki yeri nedir?
Taşınmazın devri, bilindiği üzere, bir taşınmazın mülkiyetinin bir başka kişi üzerine geçirilmesi işlemidir. Mülkiyet hakkındaki bu değişiklik tarafların rızası ile olabileceği gibi, bir mahkeme kararından da kaynaklanabilir. Taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk konusunu oluşturan taşınmaz devri de, mülkiyet hakkından kaynaklanan bu uyuşmazlıkların görüşüldüğü bir süreçtir. Örnek olarak; A kişisi ile B kişisi arasında, taşınmazın mülkiyeti konusunda yaşanan uyuşmazlık, bu yönde bir uyuşmazlıktır. Taraflar, arabuluculuk süreci ile bu uyuşmazlığı müzakere eder.
Taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulması nedir? Arabuluculuk sürecindeki yeri nedir?
Sınırlı ayni haklar; bir eşya üzerinde kullanma ve yararlanma haklarını veren bir haktır. Burada; mülkiyet hakkındaki tasarruf yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle bu hak, mülkiyet hakkına nazaran, sahip olduğu sınır nedeniyle ”sınırlı ayni hak” adıyla tanımlanmıştır.
Taşınmazlar üzerindeki sınırlı ayni hakları şu şekilde sıralayabiliriz:
1- İrtifak Hakkı
- Taşınmaz lehine irtifak hakkı: Bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş yüktür. Kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır.
- İntifa hakkı: Sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayan haktır. Tapu kütüğüne tescille kurulur.
- Diğer irtifak hakları: Oturma, üst, kaynak ve diğerleri.
2- Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul mükellefiyeti)
Bir taşınmazın malikini, yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır.
3- Taşınmaz Rehni
Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Yalnızca; ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulması mümkündür.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinde taşınmazla ilgili tapuya şerh verilmesi mümkün müdür?
Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda; tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair tapu siciline şerh verilmesi mümkündür. Tarafların yazılı olarak bunu kararlaştırması gerekir. Arabulucu, bu kararı tutanak altına alır ve şerh için talepte bulunur.
Bu şerh, arabuluculuk süreciyle sınırlıdır ve konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçemez. Tarafların anlaşamaması veya tarafların şerhin kaldırılması konusunda anlaşması halinde şerh, arabulucunun talebiyle kaldırılır. Üç aylık sürenin sonunda ise kendiliğinden kalkar.
Arabuluculuk süreci sonucunda anlaşma sağlanırsa süreç nasıl işler?
Şayet arabuluculuk süreci sonunda taraflar anlaşırsa; anlaşma belgesi, taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasıyla ilgili olarak, kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek düzenlenecektir.
İcra edilebilirlik şerhi alınması zorunlu mudur?
Taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci sonucunda anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.
Mahkeme; anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasıyla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığını denetler. Kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir. Mahkeme gerek görürse duruşma açar.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk düzenlemesi ne zaman yürürlüğe girmiştir?
Yukarıda detaylarına yer verdiğimiz, taşınmaz uyuşmazlıklarında ihtiyari arabuluculuk düzenlemesi, 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Sonuç
Bu yazımızda, taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk konusunu inceledik. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununda, 01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren düzenleme ile, taşınmazın devri ve taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda, ihtiyari arabuluculuk imkanı getirilerek, taraf iradelerine önem verilmiştir. Taraflara, arabuluculuk sürecinde taşınmazla ilgili tapuya şerh verilmesini talep etme imkanı da tanınmıştır.
TÜZEL&GÜLŞEN HUKUK VE ARABULUCULUK BÜROSU, taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk ve bu süreçte taraf vekilliği konularında hukuki hizmet ve danışmanlık hizmeti vermektedir. İletişim bilgilerinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.
Av. Uzm. Arb. Derya TÜZEL GÜLŞEN
Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla.